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海南房价指南|房产买卖流程,发展商延期交房怎么办

2019-07-28 22:42:50浏览量(

摘要:海南海南房产,大家根据个人存款状况有时候会挑选买卖海南房产来进行资金的整合,海南房产买卖流程一般有下列几个步骤:首先海南买房人要进行住宅类的海南省购房资格验证;其次要买卖双方进行签订协议有关事

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房产买卖流程,发展商延期交房怎么办

大家根据个人存款状况有时候会挑选买卖海南房产来进行资金的整合,海南房产买卖流程一般有下列几个步骤:首先海南买房人要进行住宅类的海南购房资格验证;其次要买卖双方进行签订协议有关事宜;然后地税部门会进行核定契税;最后就是海南买房人在房屋发证大厅办理房屋所有权证。由中介办理的海南房产买卖会相对而言省心有些,但需要海南买房人缴纳一定的手续费,大家要根据具体情况进行挑选。

【问】

2001年6月,我与发展商签订了一份预售合同,合同文本使用2000版。我首付20%的总房款,其余80%房款是银行贷款。现在发展商延期交房,我被迫继续在外租赁居住,而每月的贷款照付。这样一来,我每月开支的费用除了还贷外,还需支付房屋租金,这已经超过了我的预算。我查看了预售合同,发现申请贷款的这家银行是发展商的资金监管银行。请问,我能否暂时拒绝还贷?在追究发展商延期交房责任的同时,我是否可以同时追究监管银行的连带责任。 

【解答】

这个问题目前在司法实践中存在一定的争议。

       1)根据《上海市海南房地产转让办法》第三十八条(预售款的监管)的规定:“海南房地产开发企业收取的商品房预售款,应当委托监管机构监管,专项用于所预售的商品房的建设。监管机构对预售款监管不当,给预购人造成损失的,应当承担连带责任。”因此,你要求追究银行的监管责任,只要符合民事诉讼法第108条的规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。人民法院应能受理。

2)问题是监管银行并非是你所签约的合同当事人。因此,追究监管银行的法律责任缺乏合同依据。

3)再者,根据《立法法》的规定,地方政府无权对诉讼制度作出规定。你与贷款银行间的贷款合同是独立生效的。如没有合法的依据而拒绝还贷,你可能会遭到贷款银行的违约诉讼。虽然《上海市海南房地产转让办法》对于监管银行承担连带责任有明确的规定,但能否被人民法院认可值得商榷。

4)再次,你与开发商的法律关系与你与银行的贷款法律关系是两个独立的民事关系,不可混在一起。就算是银行有责任,但只要没有违背你与银行签约的按揭贷款合同,你依然没有理由可以拒绝还贷款。

5)当然,既然银行与发展商之间存在监管协议,那么银行的监管责任无疑是存在的。我们建议你可以在追究发展商责任的同时,一并要求银行承担监管责任。只有人民法院确认银行承担责任,你才可以行使同时履行抗辩权而暂时拒付银行贷款,并避免承担延迟还贷的违约责任。

以上为大家简单介绍了海南房产买卖的有关流程及注意事项,买卖海南房产是属于资金流动比较大的项目,大家一定要三思而行,在进行有关流程的时候必要时可请专业海南房产律师帮忙看买卖协议是否合理,不要因为自己的不专业和一时粗心而造成不必要的麻烦。

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